Notre méthode de calcul

1. La base : le prix médian dans votre commune

Nous partons du prix médian des ventes réellement enregistrées pour votre commune et votre type de bien. Il s'agit de prix réalisés issus des actes notariés, et non de prix demandés.

2. Actualisation à aujourd'hui

Une médiane annuelle est en retard sur le marché. C'est pourquoi nous actualisons le niveau de prix avec la tendance trimestrielle la plus récente par province : si le marché monte ou descend, votre estimation suit, au lieu de rester figée sur l'année complète précédente.

3. Affinage au niveau du quartier

Les prix varient non seulement d'une commune à l'autre, mais aussi fortement d'un quartier à l'autre : au sein d'une même commune, un bien identique peut valoir des dizaines de milliers d'euros de plus ou de moins selon le quartier. Nous descendons donc d'un niveau et examinons le niveau de prix réel de votre quartier spécifique, sur la base d'un découpage officiel des quartiers. Ainsi, deux biens identiques dans la même commune, mais dans un quartier différent, reçoivent à juste titre une estimation différente — et plus précise.

4. Corrections propres à votre bien

Sur ce prix de quartier, nous appliquons une série de corrections multiplicatives — chacune un facteur autour de 1,0 qui relève ou abaisse légèrement le prix. Ensemble, elles traduisent les caractéristiques de votre bien :

• Surface habitable — comparée à ce qui est typique pour votre type de bien. La courbe est décroissante : chaque m² supplémentaire compte, mais toujours un peu moins.
• État du bâtiment — de « à rénover » à « comme neuf ».
• Label PEB — l'efficacité énergétique pèse de plus en plus. Des recherches (BNB · KU Leuven · UAntwerpen) indiquent grosso modo ~17 % de plus-value pour un bien A et ~12 % de moins pour un bien F, par rapport à un label moyen.
• Période de construction — une prime limitée pour une construction plus récente, indépendamment de l'énergie et de l'état (qui comptent séparément).
• Chambres — une petite correction pour plus ou moins de chambres que d'usage pour le type.
• Parcelle & jardin — le jardin utilisable par rapport à ce qui est typique pour le type de bien et le quartier. Une parcelle normale ne reçoit aucune correction ; seul un jardin nettement plus grand ou plus petit compte.
• Garage / emplacement — une plus-value en pourcentage qui s'échelonne avec le niveau de prix local.
• Mobilité & situation — distance jusqu'au train, tram/métro, autoroute et centre.
• Sensibilité aux inondations — une correction lorsque la parcelle est sensible selon la carte d'aléa officielle.

Le résultat est la valeur de marché estimée : prix de quartier × tous les facteurs. Dans votre rapport, vous voyez chaque facteur séparément, de sorte que vous pouvez entièrement refaire le calcul.

5. Fourchette de prix et fiabilité

Outre le prix indicatif, vous recevez aussi une fourchette de prix — une borne inférieure et supérieure entre lesquelles la valeur se situe de façon réaliste. Cette fourchette est plus étroite lorsqu'il y a beaucoup de ventes récentes dans votre commune sur lesquelles s'appuyer, et plus large lorsqu'elles sont peu nombreuses. À titre de comparaison, nous indiquons aussi entre quels prix la plupart des biens comparables se sont vendus dans votre commune.

Nos sources de données

Nous nous appuyons exclusivement sur des sources officielles et publiques : prix de vente réels issus des actes notariés, cartes cadastrales et publiques officielles, et recherches publiées.

Honnêtes sur les limites

Une estimation en ligne est indicative. Elle s'appuie sur des statistiques et les caractéristiques que vous indiquez, et ne peut pas tenir compte de ce que seule une visite révèle — finitions, luminosité, vue ou état du voisinage. Pour une valeur contraignante, par exemple lors d'une vente ou d'un financement, consultez un expert agréé ou un notaire.